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保利地产养老业务的实践与探索

本文选自养老网阿杜在第二届“中国老年住区百城(企业)联动项目信息交流会”上对保利建投/保利安平/投管业务负责人助理总经理沈毅先生的演讲的整理,附全文:
     保利建投/保利安平/投管业务负责人助理总经理沈毅先生发表演讲

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沈毅:今天在座的很多都是从事房地产行业的一些企业和来宾,我猜测我做一些关于项目投资决策方面的分享,包括我们保利在养老方面做了哪些探索和尝试,可能会是大家感兴趣的,希望能够对各位提供一些参考或帮助。

                                         保利地产养老业务的实践与探索

前言

   中国目前的养老市场情况大家都非常熟悉,人口老龄化日趋严重,当下仅仅是一个开始,我们相信在未来五到十年,中国的老龄化会进入爆发式的增长期。近年,越来越多的投资者纷纷进入养老住宅市场,从目前公开资料披露的上百个养老项目来看,主要集中在北京、上海、广州等经济比较发达的区域。在这样一个养老大潮里面,我们发现投资的主体有很多种,包括地产公司、养老服务机构、保险机构等等不同种类、多元化的投资主体进入到了养老这样一个行业里来,其中也不乏非常多的优秀企业,如万科、绿城、中国人寿、泰康、北京太阳城以及保利地产等。

    中国房地产行业经过二十多年的快速发展,目前已经进入到“白银”阶段,寻找新的利润增长点一定是众多房企的工作重点。保利地产作为国内最大的上市房地产公司,我们非常看好养老这个方向,也希望在这个新的领域里面有所作为。但是客观的讲,不是说有市场就一定能赚钱,这也是经过了几年的摸索,我们才有了这样一些体会。

 

他山之石——美国

 

1、美国养老地产开发模式的显著特点:投资、开发和运营相分离

我们对发达国家投资模式的研究,对我们实际业务的安排布局会有很大的帮助。今天我重点看一下美国和日本的投资情况。美国的养老地产开发模式的特点非常显著,就是投资者、建筑者和运营者三者的职能界限非常清晰,这一点应该说对我们来讲有很大的借鉴意义。为什么会有这样一个特征?


 

2、美国养老社区主流投资商性质多是REITs

美国目前主流的养老社区投资者投资的方式主要是通过REITs的方式,尽管在中国目前我们还没有非常成熟的REITs的条件,但是经过几年的摸索,经过对美国养老地产的一些了解,我相信在中国进行经济结构改革的一个重要阶段内,我们会迎来REITs的一个很好阶段,也相信在座的各位房地产从业者会更多关注它。美国养老地产排名前几位的都是以REITs的方式在做。

3、投资领域多元化,基本覆盖全产业链

      养老投资的产业链是非常完整的,包括养老、医疗、护理、生命科学、办公等等相关的全产业链的投资行为,这样的全产业链投资对他们在养老行业里面的布局和盈利是非常有利的。中国的房地产开发企业如果进入养老行业,是不是也要做一个全产业链的投资呢?我们可以看到美国的情况,从收入贡献上来看,或者换句话说,从盈利能力上来看,养老社区和专业的护理院正逐渐成为美国的养老地产商营业收入贡献的核心力量。这一点结论相信可能对我们还是比较有价值的。


4、投资方式多元化

      刚才讲的是投资方,现在我们来看另外的一方,因为投资方投资的方式是比较多元化的,因此他和运营商之间的这种合作方式也就比较多元化。以净出租或委托管理为主,包括债权投资和股权投资,参与开发与再开发。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托运营合同,以保证旗下物业的入住率。我们可以得出这样一个结论,美国投资商一方面通过股权融资获得源源不断的外部资金注入,降低融资成本,另一方面通过多元化的投资与运营商建立长期稳定的合作关系,确保收入增长,并且赚取超额的利润。这个特征是美国养老地产界比较普遍的一个特征。


     大家可以看到这样一个图,在这张图上我们可以看到投资者、运营者和建筑者三者之间不同的关系,以及三者在各自界限内的工作领域的一些责权利的划分。这些对我们中国目前养老地产的走向,以及大家在选择适合自己的一些业务的时候,可能会比较有参考价值。

5、运营商市场集中度高

    刚才讲的是美国的投资者,现在我们来看一下美国的运营者。美国的养老运营商市场集中度是非常高的,换句话说,排名前几位的基本在美国养老运营市场上处于一个非常高的份额。举个例子,前十大的运营商拥有房间数将近29万,这个数值相当于美国养老市场将近60%的份额。说明什么呢?说明对于一个运营者的商业逻辑是什么?通过快速的规模化的扩张,实现自己在相应业务领域里足够的市场份额,以及主要的收入能力和盈利的能力。我们看一下排名第一位的和排名第二位的,这两家在2014年以前,从2005年到2014年都进行了快速的并购方式的扩张。在2014年排名第一位和排名第二位的两家又进行了一次并购,也就是二合一,真正意义上成为了美国养老地产运营商市场上的第一。中国会不会产生这样一个第一呢?



他山之石——日本

      前面简单分享一下美国的情况,现在简单介绍一下日本,因为日本和中国一样,同属于亚洲国家。我相信在座的各位朋友可能对日本的情况也是非常熟悉的,所以简单的摘几个点跟大家做一个分享:一是目前的现状,日本老龄化问题非常严重;二是目前日本养老介护保险制度的实施极大的促进了日本养老产业的发展,在购买介护服务时,购买者只需要承担费用的10%,其余90%由保险来承担;三是养老企业呈多元化的形态,医疗、生活支援、教育等等链条是比较集中的。日本我们可以借鉴什么呢?

 

借鉴一:地缘性客户是养老项目的市场基础

以地缘性客户为主,极大方便了这些养老项目开展日间照护、上门服务,丰富收入来源。

借鉴二:单体单体规模普遍较小,通过连锁化经营实现规模经济优势

在日本一个养老机构里面有十几张床位都是比较普遍的,一旦上百都算是大项目,但是在中国不是,在中国如果没有建到千张床位,我们不好意思说我们做了一个大的养老项目。

借鉴三、以紧凑户型为主,注意功能和性价比

房地产企业可能对这方面比较感兴趣,日本养老机构里边的户型,单人间最小的户型在15平米,大家可以想像15平米是个什么概念。

借鉴四、收费模式非常清晰,低入住费项目更受欢迎

由于日本金融市场不及美国发达,日本的养老机构普遍采用收取一次性入住费的方式,覆盖前期投资,通过每个月收取管理费的形式覆盖运营成本支出,实现盈利。 

   对比美国、日本,我个人给房地产从业企业想投资养老业务的一些建议是这样的:从商业模式运作来讲,我们可以更多的去关注美国,因为他们商业运作的角度非常成熟,但是从服务和产品的精细化以及创新性来讲,我们可以更多的借鉴日本,因为他们在标准化全过程领域是非常值得我们去学习的。

 

保利养老战略

全产业链培育,打造“三位一体”的中国式养老

     一个地产企业走过来,相信对在座的各位会有一些有价值参考。首先介绍一下保利的养老战略,我们一直称它为“三位一体”,目前政府倡导居家、社区、机构三种模式,保利坚持全产业链培育,打造“三位一体”的中国式养老。我们认为我们的产业内核就是居家、社区、机构这三种模式,保利地产在这方面做了一个相对完整的布局和孵化。这里强调一下,依托股东平台做的一些养老方面的探索,有一些盈利还是值得商榷的,但是这并不影响我们作为一个有社会责任感的企业在养老市场上进行更多的摸索。我们进行了很多这方面的一些尝试,包括在去年年底还联合中国太平洋人寿,共同发起了一支以养老和健康为主题的产业基金,基金规模差不多将近一百亿,首期发行三十个亿。

两个核心要素

      保利养老战略里面有两个核心的要素,一是医养结合,这个大家耳熟能详了,不管是政府还是从业者大家都非常关注医养结合在养老产业里面所起到的重要作用。二是智慧养老,我们相信智慧养老实际也是未来会影响养老行业在这个市场里有什么样的发展,什么样的作为的关键因素。医养集合和智慧养老是我们的两个抓手。

和熹会项目的意义

      保利地产在2010年正式进入到养老地产领域,在这一年我们把我们的投资和运营进行了相对清晰的剥离,这种剥离某种意义上是借鉴了美国的商业模式。在2012年真正拥有了自己的养老品牌和熹会,所以2012年对保利来讲是非常重要的一年。按照组委会的安排,明天下午有兴趣的企业和从业者到北京和熹会项目参观,今天这个场合就不详细介绍。

      和熹会对房地产开发企业来讲,是真正意义上的养老项目的一个试点,因为每个想进入这个行业的人都必须有他的第一次。和熹会是酒店改造项目,现在很多的房地产开发商手里有很多的存量资产,如果这种存量资产不能得到很好的利用,有可能就会变成不良资产。和熹会这个项目带给保利的意义是什么?我们可以通过进入养老这样一个业务领域,有效的帮助我们的主业,帮助我们去掉我们的不良资产,盘活它,使它产生很好的经济价值,这是它非常重要的意义。

保利的健康养老业务   

      2015年是保利地产健康养老战略走向全国发展的元年,2016年对我们做健康板块的团队来讲也是非常重要的一年,因为我们的产品终于进入了保利地产集团的全生命居住周期这样一个系统里面,正式提出了一个跟健康养老相关的全年龄段的全生命周期的居住产品。架构方面,通过保利健康产业投资公司作为重资产投资平台、保利安平养老产业运营管理公司作为轻资产投资平台,形成一个专业化养老健康产业结构。业务形态方面,比较典型的一是和熹会+内设医务室,第二是高端社区综合体,第三是和熹会+护理院,第四是和熹旅居公寓+综合服务配套。还有依托健康和养老主题做这些全龄化社区,这都是我们现在做的一些产品和项目。除了做保利自己的项目以外,我们也承接政府的公建民营项目以及社会上一些优质企业的合作项目。

保利的核心优势

      核心优势要提及一下,我们依托保利平台,确实获得了很好的品牌影响力以及对接资源的一些便捷的效率。各个业务发展比较平衡,目前在国内有六十多个平台公司,在主要的发达城市都可以实现项目的落地,这一点非常感谢我们的兄弟企业。还有我们的标准化输出的能力和专业研究能力,以及强大的设计能力和成本控制能力,相信都是每个房地产开发企业都没有办法回避的。

      以上就是我今天分享的主要内容,因为时间关系,讲的比较有限,希望大家能够有所收获。以上的探索,保利地产迈出了坚定的第一步,但是要做好中国养老,我们要做的还有很多。保利作为国内最大的央企房地产上市公司,还是非常讲社会责任感的,从我们董事长以及我们下面全部的团队都有这样一颗心,有这样一个情怀,在做这样一件事情。今天机会非常难得,我借这样一个平台,诚挚的邀请在座的各位领导和嘉宾有合适的机会到广州或者到北京来我们保利作客,我们多点交流,在养老这样一个业务领域,保利是开放的,也欢迎有识之士以及优质的企业,以各种方式来洽谈合作,共同推进中国养老事业的发展。谢谢大家。

 

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